Propriétaire : récupérer votre logement avant la fin du bail

Le bail d’habitation est un contrat qui lie un propriétaire de bien immobilier (bailleur) et son locataire. Le bailleur met alors à disposition son bien immobilier, pour une durée minimale, en contrepartie du versement d’un loyer. Ce contrat définit les modalités de location du logement concerné. Il est rédigé par le propriétaire puis approuvé et signé par le locataire. Ainsi, un propriétaire ne peut pas récupérer son logement du jour au lendemain sans motif valable.

Le propriétaire peut récupérer son logement pour la fin du contrat de bail ou de son renouvellement en délivrant un congé à son locataire dans certains cas et sous certaines conditions, qui varient en fonction :

• que le logement soit vide ou meublé : le délai de préavis de 6 mois pour un logement vide est réduit à 3 mois pour un logment meublé
• que le locataire soit ou non une personne protégée

Si le locataire quitte le logement durant le préavis, il n’est pas obligé de payer le loyer et les charges jusqu’à la date de fin du bail. Il doit payer uniquement jusqu’à la date de remise des clés au propriétaire.

Dans tous les cas, le congé peut être délivré sous 3 formes :

• Lettre recommandée avec avis de réception
• Acte d’huissier
• Remise en main propre, avec émargement ou récépissé

Motifs de récupération du logement avant la fin du bail

Légalement, un propriétaire peut délivrer un congé au locataire afin de récupérer son bien avant la fin du bail dans 3 cas :

1. Le congé pour reprise du logement

Il est possible lorsqu'un propriétaire souhaite habiter le logement en résidence principale ou y loger un parent proche qui en fera, lui aussi, sa résidence principale. Attention: La reprise du logement par le propriétaire lui-même ou pour ses proches pour en faire une résidence secondaire est impossible.

Seuls certains parents proches peuvent en bénéficier :

• L’époux
• Le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
• Le partenaire de PACS
• Un ascendant/descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de PACS

Pour reprendre le logement, la lettre de congé délivrée par le bailleur au locataire doit comprendre certaines informations :

• Le motif du congé
• Le nom et l’adresse de la personne bénéficiant de la reprise
• Le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise
• La justification du caractère réel et sérieux de la reprise

Il est nécessaire d'annexer à la lettre une notice relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, du jour où l’huissier dépose la lettre de congé au locataire ou du jour où le propriétaire lui-même remet en main propre la lettre de congé au locataire.

2. Le congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut légalement donner congé à son locataire avant la fin du bail lorsqu’il invoque un motif légitime et sérieux, en cas de manquements du locataire :

• Retards répétés dans le paiement du loyer
• Problème d'entretien du logement par le locataire dès lors que ce manque d’entretien met le bien en péril ou l’a fortement détérioré
• Troubles de voisinage
• Si le locataire sous-loue le bien sans accord préalable du propriétaire
• Si le locataire envisage de réaliser des travaux d’ampleur dans le logement

La lettre de congé doit mentionner le motif légitime et sérieux qui entraîne la fin du bail du locataire. Lorsque le manquement est suffisamment grave, le propriétaire peut décider de ne pas présenter de justification légitime particulière pour récupérer son logement. Dans ce cas, le préavis de 6 mois n’est pas nécessaire.

3. Le congé pour vente du logement

Que le contrat de bail arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire. Dans ce cas, le preneur bénéficie d’un droit de préemption sur le logement sous certaines conditions et sera donc prioritaire pour acheter le bien. Le congé pour vendre vaut alors offre de vente au locataire.

La lettre de congé doit contenir les informations suivantes :

• Le motif du congé
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes
• Une description précise du logement et de ses éventuelles annexes
• Elle doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

L’offre de vente faite au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis. Le locataire peut alors l’accepter en informant le propriétaire par LRAR et en indiquant s’il va avoir recours ou non à un prêt immobilier. Il peut également la refuser en adressant son refus au propriétaire, en ne répondant pas à l’offre dans ce délai de 2 mois ou en émettant une contre-proposition.

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