L’indexation du loyer est le seul mécanisme qui justifie une revalorisation régulière du loyer au cours du bail. La clause d’indexation du loyer est incluse dans la plupart des baux. Cette indexation a lieu chaque année à la date anniversaire de la signature du bail (généralement) et se calcule en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). L’Insee publie cet indice chaque trimestre ; son évolution est corrélée à celle des prix à la consommation. Hormis deux exceptions, l’évolution de cet indice est à la hausse depuis 2013. Le propriétaire peut donc utiliser cette clause pour augmenter le loyer chaque année. Avant d’appliquer le nouveau montant du loyer, il devra l’annoncer par écrit à son locataire (un courrier recommandé avec accusé de réception est préférable). Par ailleurs, il peut interdire dans le bail toute revalorisation du loyer à la baisse pour anticiper une (très) hypothétique diminution de l’IRL.
Page INSEE sur l'Indice de Référence des Loyers
Concrètement, le nouveau montant du loyer sera obtenu en calculant le ratio entre l’IRL précédent et le nouveau.
Prenons un exemple: Un bail de location T2 est signé le 15 février 2018 ; l’IRL, noté dans le bail, est de 126,82. Le 15 février 2019, le dernier IRL en vigueur est de 129,03 soit une augmentation de 1,74 %. Le loyer sera donc augmenté d’autant (1,74 %) à partir du 15 février 2019.Bien sûr, le propriétaire peut décider de ne pas activer la clause de revalorisation du loyer s’il veut par exemple fidéliser le locataire. Mais dans ce cas, il faut savoir que toute indexation non demandée est perdue et ne peut pas être rattrapée par la suite.
Si le bailleur se rend compte qu'il a oublié d'indexer le loyer et qu'une année ne s'est pas écoulée depuis la date où la révision aurait dû être faite, il pourra la faire pour la période restant à courir.
Si le propriétaire réalise d’importants travaux, il est possible d’augmenter le loyer en cours de bail. Pour cela, il est nécessaire d’inclure dans le bail une clause spécifique qui ouvre la possibilité d’augmenter le loyer en cas de travaux importants.
Si le loyer a été sous-estimé au départ, le propriétaire cherchera à revaloriser le loyer. Toutefois, il ne pourra le faire qu’à l’issue du bail, soit au bout de trois ans pour une location vide. La démarche doit être entamée au moins six mois avant la fin du bail. Le propriétaire doit constituer un dossier solide pour prouver que son loyer a été mal défini par rapport au prix moyen du marché.
Pour conclure, le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ? Cela n’est possible que dans le cas où une clause soutient la revalorisation (indexation du loyer, revalorisation suite à des travaux). Toute autre augmentation de loyer en cours de bail est illégale. Si le logement était loué en bail nu, une augmentation est possible si le propriétaire le reloue en meublé.
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